전세권설정 이유와 비용과 서류 해지

전세권 설정 왜 필요한가?

그 이유에 대해 알려드려 보도록 하겠습니다. 결론부터 말씀을 드리면 그 이유는 대항력을 확보하기 위함입니다. 전세권 설정을 하려는 분들을 보면 전세금을 보호받기 위한 수단으로 사용하는 것인데 전세권 설정을 하면 더욱 크게 보호받는 걸로 아시는 분들이 계십니다. 하지만 전혀 그렇지가 않습니다. 전세권 설정은 전입신고와 같은 개념으로 생각하는 것이 좋으며, 다만 문제가 생겼을 시에 대응하는 방식이 다르게 됩니다. 전입신고는 경매 절차를 통해 낙찰금액으로 배당을 받을 수 있지만, 전세권 설정은 건물 값에 대한 것만 배당을 받을 수 있다는 것이 다른 점이라 보시면 됩니다. 또한 임대인의 동의하에 설정을 할 수가 있게 되는데, 임차인은 임대인의 지위를 갖게 되며, 전대차로 다른 임차인을 임대할 수 있는 권한이 생기며, 경매로 빠르게 넘길 수도 있게 됩니다. 어찌 되었건 설정을 하려는 큰 이유는 전입신고를 할 수 없는 상황이기에 전세금 보호를 받고자 위함입니다. 전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력이 생기며, 보증금을 보호받을 수가 있으나 전입을 하지 못하는 는 사람들이 있을 수 있는데 이 사람들을 위한 보호 조치라고 보시면 됩니다. 이런 사람들의 경우 지방에 거주하나 출장, 발령 등으로 인해 타 지역으로 이사를 해야 하는데, 타 지역으로 전입을 하는 경우 해당 지역에서의 혜택이나 청약, 주택 보유기간 등에서 많은 문제가 발생됨으로 인해 전입을 할 수 없는 경우입니다. 또 다른 경우는 회사에서 기숙사로 집을 구해주는 경우가 있습니다. 회사의 경우엔 사람이 아니라 전입신고를 할 수가 없기 때문에 필요 수단으로 전세권 설정의 방법밖에 없습니다. 또한 다른 경우는 주거용 오피스텔이 아닌 상업용 오피스텔의 경우 전입신고를 하게 될 경우 임대인이 세금에서 자유로울 수가 없는데, 이 때문에 임차인들이 전입신고를 할 수 없어 전세권 설정을 하게 됩니다. 정리하면 결국, 보증금을 보호받기 위한 수단이며 전입신고와 달리 더 많은 강력한 보호장치나 큰 보호를 받을 수 있는 수단은 아닙니다. 

 

필요서류와 비용

크게 두 가지 방법이 있습니다. 법무사에게 수임료를 지불하고 의뢰하는 방법과 등기소에 직접 신청하는 방법입니다. 임대인께서 준비해야 하는 서류들이 많습니다. 일단 임대인의 동의를 얻어야 하며, 신분증과 인감도장, 인감증명서, 등기권리증, 주민등록 초본이 필요하며, 이 서류들을 법무사에게 제공하거나 등기소에 제출하면 됩니다. 임차인의 준비서류로는 신분증과 도장, 주민등록 초본, 임대차계약서, 그리고 법인의 경우엔 법인 등기부등본일 필요로 합니다. 비용은 서두에 말씀드렸듯이 상업용 오피스텔로 전입신고 불가한 경우 또는 임대인이 임차인 전입신고를 원하지 않는 경우가 있는데, 이 때는 임대인이 지불하게 되고, 임차인의 필요로 원하는 경우엔 임차인이 지불하게 됩니다. 누가 지불한다라는 정해진 것은 없으며, 필요한 사람이 지불하는 것이 일반적입니다. 예상 비용으로는 전세보증금의 0.2%가 책정되며 교육세는 등록세의 20%, 수입증지는 건당 15000원으로 책정되게 됩니다. 예를 들어 보증금이 2억이라고 가정했을 때, 0.2는 40만 원이 되며 20%는 8만 원, 수입증지 15000원을 모두 더하면 495000원의 비용이 발생됨을 예상해볼 수 있습니다. 이 비용은 순 하하 게 등록비용이며, 법무사를 이용할 경우 이 외의 의뢰 비용을 부담해야 합니다.

 

해지하는 방법은?

퇴실할 때는 설정한 사람이 해지를 해야 합니다. 해지를 해줘야 다음 임차인도 1순위 대항력을 갖출 수 있게 되며, 다음 절차들이 순조롭게 진행이 됩니다. 이 때는 관할 구청에 등록면허세를 납부하거나 등기소 전자신고 후 납부를 해야 합니다. 법원 등기과에 방문 후 전세권 해지 신청서를 제출해야 하며, 등기필증, 위임장, 해지 증서들을 제출해주셔야 합니다. 물론 신청 시와 마찬가지로 법무사에게 의뢰해 비용을 지불하고 해지도 가능합니다.

 

전입신고하세요

다시 한번 말씀드리지만, 전입신고를 할 수 있는 분들은 전세권 설정을 할 필요가 없습니다. 굳이 하는 경우도 저도 1~2번 본 적이 있으나 정말 비용 낭비입니다. 최근에도 거래하신 분께서 이거 해도 되냐고 묻는 분들이 있었는데 정말 불필요한 부분이라고 말씀을 드렸습니다. 그래서 다른 걸로 보호하는 방법으로 진행했습니다.