주택임대사업자 보증 가입의무

주택임대사업자란?

오늘 주택임대사업자에 대해 얘기를 해보려고 합니다. 주택임대사업자가 생긴 것은 2010년대 들어서입니다. 주요 도심에 늘어나는 수요와 주거안정을 위해 정부는 지속적으로 부동산을 개발하고 공급해서 많은 이들이 주거하는데 불편함이 없도록 해야 합니다. 하지만 정부의 예산에는 한계가 있으며, 정부의 개발정책상 계획을 세우고 예산 승인을 받으며 사업을 진행하기엔 굉장히 오랜 시간이 걸리기도 하며, 진행을 위한 자금과 인력도 매우 부족하게 됩니다. 이를 채용해서 진행하기엔 막대한 예산이 들기도 합니다. 때문에 이 부분을 민간에서 해결해주기를 원합니다. 민간에게 주거 안정에 기여하게 되면 이에 해당하는 혜택을 주겠다면 당근을 제시하게 된 것입니다. 그래서 민간에서 집을 구입하고 임대를 주게 함으로써, 취등록세, 재산세, 보유세 등의 세금 혜택을 주게 되었으며, 현재는 집 값에 급등함에 따라, 이 원인의 일부를 주택임대사업자에게 돌리며 많은 혜택을 없애버리고 보증 의무가입이라는 과중한 부담까지 짊어지게 됩니다. 본인들이 제시한 정책을 반대로 뒤집어 버리며 언제 그랬냐는 듯 많은 임대인을 나쁘게 만들었습니다.

 

보증가입 기준

임대인이 보증을 가입해야 하는데 주택의 경우엔 다를 바가 없습니다. 임대인이든 임차인이든 공시지가의 150% 이내의 전세금이면 가입이 가능하나, 오피스텔의 경우에는 다릅니다. 오피스텔을 보유하고 있는 경우에 임대인이 가입하는 경우엔 기준시가의 120%를 적용하며, 임차인의 경우에는 150%를 적용하게 됩니다. 당최 저도 오피스텔의 경우 임대인은 왜 120%를 적용하는 것인지 도저히 이해가 되지 않습니다. 120% 적용하면 기준시가가 너무 낮게 책정이 되기 때문에 가입할 수 있는 집이 별로 없으며 결국 감정평가사를 이용해서 별도의 비용이 발생시켜 부담이 되게 됩니다. 때문에 결국엔 임차인이 가입하는 방법을 택해야 합니다. 하지만 임차인이 가입하는 경우엔 75:25의 비율로 보증 비용을 분담하는 것이 아닌 전액을 임차인에게 지불해야 합니다. 가끔 많은 임대인 분들께서 이를 억울해하시며 이해하지 못하시는 분들이 많긴 하지만 저도 이해가 안 되는 부분입니다만, 이렇게 설명을 드릴수밖에 없습니다. 이렇게 하는 이유는 임대인이 편법으로 임차인에게 많은 비용을 부담시킬 수 있기 때문이라고 하지만, 따라야지 어쩔 수 있습니까. 결국 공시지가, 기준시가가 미달하면 감정평가사 비용을 내고 가입을 진행해야 합니다.

 

보증 미가입 

주택임대사업자 분들중에 보증에 가입하지 않아도 되는 경우가 있습니다. 지역마다 다르지만 서울시 지역의 경우엔 보증금 5000만 원 이하인 경우, 임차인 동의하에 가입을 하지 않아도 됩니다. 이렇게 한 이유는 주택임대차 보호법에 따라 최우선 변제금이 있고, 전입신고와 확정일자만 갖추면 5000만 원을 보호받기 때문에 보증에 가입할 필요가 없게 됩니다. 다른 보호 수단이 있기 때문에 굳이 가입할 필요가 없다는 것입니다.

 

보증 일부가입

전액 가입과 일부 가입이 있습니다. 전액 가입의 경우엔 보증금 전체 금액에 가입을 하는 것이며, 일부 가입은 임차인의 동의하에 보증금의 일부에 대해서만 가입하는 것이며, 보통 40% 해당하는 금액만 가입하게 됩니다. 만약 3억의 전세금인 경우 1억 2000만 원 정도에 대해서만 가입을 하는 것입니다. 이런 경우 보증금액이 적어지게 되기 때문에 보증료 또한 낮아지게 됩니다. 이러한 이유로 부담이 되어 일부 금액만 가입하기 위한 경우가 많습니다. 임대인은 일부 가입만을 원하고 임차인이 전액을 원하는 경우엔 따로따로 가입하는 방법이 있습니다. 이런 경우 중복으로 이중 가입이 되는 것입니다. 이런 경우 임대인 일부에 대한 75:25 부담을 하게 되며, 임차인 본인의 가입비용 전액을 지불하게 돼있습니다. 이렇게 중복가입의 경우엔 효율적이지 못한 방법이긴 하나, 어떤 일도 발생하지 않으면 임차인은 계약기간 만료 후 중복 비용에 대해 청구를 해서 반환받을 수 있습니다.