부동산 신탁과 담보신탁 관리신탁 처분신탁 설명하기

부동산 신탁이란 무엇인가?

부동산 신탁은 토지와 건물을 담보로 자금을 받는 행위들을 말합니다. 담보로 제공할 부동산의 소유권을 신탁회사에 넘기고 자금을 받는 것인데요. 일반 금융권들의 경우엔 소유권을 넘기지 않고 담보 제공만을 하고 자금을 받을 수 있는 것과는 다른 방식이라고 볼 수 있죠.

 

이렇게 신탁을 하는 이유는 부동산을 임의로 처분할수 없게 되어 신탁회사 입장에서는 더욱 안전하다 볼 수 있겠죠. 때문에 일반 금융권에 비해 더 높은 비율로 담보 해주게 됩니다. 높은 비율로 해주기 때문에 많은 자금을 필요로 하는 곳에선 신탁으로 자금을 운용하게 됩니다. 작은 건설사부터 메이저 회사까지 많은 회사들이 신탁을 통해 자금을 운용하죠.

 

부동산 신탁을 하는 이유는?

부동산 신탁을 이용하는 이유는 하는 앞서 말씀드렸듯이 더 많은 담보 받기 위함입니다. 또한 다른 이유도 있는데요. 분양 등 공사대금을 건설사에서 모두 관리를 했는데 건설사가 부도가 나는 경우엔 분양자들과 거기에 집행된 많은 기업들이 돈 한 푼 건지지 못하고 많은 피해를 받을 수 있게 됩니다.

 

이런 피해들을 사전에 방지하고자 건설사와 분양자들의 중간에서 신탁회사가 공사자금을 운용, 집행하며 공사를 진행하게 되며, 만약 건설사가 부도가 나게 된다면 자금은 중간 다리인 신탁회사에서 보유하고 있기 때문에 더 큰 피해를 막을수 있게 됩니다.

 

부동산 신탁이 꼭 필요한 이유죠. 만약 신탁이 없이 돈을 건설사에서 모두 운용을 한다면 건설사에서 투명하게 자금관리 하는지를 알 수가 없으며 고의로 부도를 내는 등 악용을 하며 더 큰 피해를 야기시킬 수 있을 겁니다.

 

부동산 신탁이 위험한가?

이렇듯 부동산 신탁은 위험한 것이 아닙니다. 간혹 신탁이라고 하면 위험한 것 아니냐고 계약을 못하겠다고 하시는 분들이 많습니다. 그 분들의 입장도 이해는 합니다. 부동산에 대해 너무 잘 모르기 때문에 두려움은 더욱 커지는 것인데요. 부동산 사고가 일어나는 경우가 많은데 신탁이어서 사고가 많이 일어났던 경우가 많기 때문입니다.

 

그 문제점들이 일어났던 것들을 세세하게 살펴보면 계약당시부터 정상적인 절차의 계약이 아니었기 때문에 문제가 일어난 것이지, 정상적인 절차로만 진행한다면 법적 보호를 받으며 충분히 안전하게 진행할 수 있습니다.

 

신탁의 종류는?

신탁에도 많은 종류가 있습니다. 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 개발신탁, 금천신탁, 재산신탁들이 있는데요. 너무 많은 것들을 잘 알 필요도 없으며 담보신탁과 관리신탁, 처분신탁에 대해 알려드리도록 할게요.

 

 

담보신탁

담보신탁은 말 그대로 부동산의 담보를 잡아 돈을 빌리는 행위를 말합니다. 소유권을 넘기고 더 많은 자금을 담보받게 되며, 이에 대한 수수료를 부담하면 됩니다. 담보신탁과의 계약에서는 돈을 갚기만 하면 신탁에서 해지를 해주기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다. 임대차 계약에서 원칙상으론 임대차 사실 확인 동의서를 받으라고 하지만, 많은 신탁회사에서 서류를 발행해주지 않습니다.

 

그 이유는 너무 번거롭기도 하며, 돈을 갚기만 하면 권리가 바로 해지되기 때문에 굳이 그렇게까지 하지는 않고 있습니다.

 

관리신탁

많은 문제가 발생하는 것이 관리신탁입니다. 언론에서 얘기하는 대부분의 사건사고는 관리신탁에서 발생하는 것입니다. 건물주는 건물 관리를 신탁회사에 맡기고 그 수익금은 신탁회사로 입금하게 되며, 수익금 중 일부를 건물주(수탁자)에게 배분해주게 됩니다. 여기서는 건물주가 아닌 신탁회사와 계약서를 작성해야 하며, 금전적인 부분도 신탁회사에 입금을 해야 합니다.

 

그런데 많은 사람들이 잘 모르다 보니 신탁회사가 아닌 건물주와 계약을 진행하게 되어, 애초에 정상적인 방법으로 계약을 시작하지 않습니다. 문제가 없을 때야 괜찮지만, 문제가 생겼을 때는 이미 늦게 됩니다. 정산적인 계약이 아니므로 보증금에 대한 권리를 주장할 수 없으며 보호받지 못하게 됩니다. 이 경우에 문제가 생기는 것입니다. 

 

처분신탁

처분신탁은 부동산을 처분하기 위해 행하는 신탁입니다. 작은 부동산이야 상관없지만 많은 권리와 복잡하게 얽인 부동산의 경우엔 그 가치를 책정하고 매도 가격을 정하기 위해 신탁회사에 위임하는 것을 말합니다. 몇 백억, 몇 천억의 경우엔 세금부터 수익률 그리고 부동산 처리에 복잡할 수밖에 없는데요. 간단히 해결하고자 신탁에 의뢰해 처분하게 됩니다.